กรมที่ดิน ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691, 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๗ ซึ่งบัญญัติไว้ว่า "อสังหาริมทรัพย์อาจตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบาง อย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น" องค์ประกอบเรื่องทางภาระจำยอม ๑. ต้องมีอสังหาริมทรัพย์ ๒ อย่าง เช่น มีที่ดินที่เกี่ยวข้องตั้งแต่ ๒ แปลงขึ้นไป ๒. อสังหาริมทรัพย์นั้น จะต้องเป็นคนละเจ้าของกัน ๓. อสังหาริมทรัพย์อันหนึ่งเรียกว่า "ภารยทรัพย์" อีกอันหนึ่งเรียกว่า"สามยทรัพย์" ภารยทรัพย์ และ สามยทรัพย์ คืออะไร เมื่อพิจารณาคำว่า "ภารยทรัพย์" เป็นทรัพย์ที่ต้องรับภาระ หรือต้องยอมรับกรรมบางอย่างเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ซึ่งเรียกว่า "สามยทรัพย์" เช่น ก. เป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่ง ยินยอมให้ ข. เจ้าของที่ดินอีกแปลงหนึ่งซึ่งอยู่ติดกันเดินผ่านที่ดินของตนได้ ที่ดินของ ก. เรียกว่าภารยทรัพย์ คือทรัพย์ที่ต้องรับภาระหรือรับกรรมบางอย่างที่ยอมให้ ข. เดินผ่านที่ดินของตน การได้มาซึ่งทางภาระจำยอม ๑. การได้มาโดยทางนิติกรรม เช่น ก. มีที่ดิน ตกลงทำสัญญาให้ ข. เจ้าของที่ดินข้างเคียงผ่านที่ดินของตนสู่ทางสาธารณะได้ ซึ่งการได้มาโดยวิธีนี้จะต้องจดทะเบียนภาระจำยอมด้วย จึงจะบริบูรณ์ตามกฎหมายและเจ้าของภารยทรัพย์มีสิทธิฟ้องขอให้จดทะเบียนได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๔๙๙๑/๒๕๕๑ น.
ในกรณีที่มีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ หากคู่กรณีตกลงยินยอมให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปยังคงเป็นภาระจำยอมอยู่ก็ดี หรือตกลงกันให้หลุดพ้นจากภาระจำยอมก็ดี ให้อนุโลมปฏิบัติทำนองเดียวกับกรณีครอบจำนองหรือปลอดจำนอง ตามคำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๑๔ / ๒๕๐๐ ลงวันที่ ๑๔ พฤศจิกายน ๒๕๐๐ เรื่องวิธีจดแจ้งครอบจำนองและวิธีการปลอดจำนอง โดยใช้ชื่อประเภทว่า " ครอบภาระจำยอม หรือ " ปลอดภาระจำยอม " แล้วแต่กรณี ๖. กรณีที่มีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ซึ่งได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ให้ยกรายการที่ ได้รับประโยชน์จากภาระจำยอมที่ได้จดทะเบียนไว้ไปจดแจ้งในโฉนดแบ่งแยกด้วย ถ้าเป็นกรณีที่มิได้จดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดสามยทรัพย์แต่คู่กรณีมีความ ประสงค์จะให้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ในโฉนดแบ่งแยก คู่กรณีต้องขอให้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ในโฉนดสามยทรัพย์เดิมก่อน ๗. ในกรณีที่ภาระจำยอมแตะต้องส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ และคู่กรณีได้ตกลงกันย้ายไปยังส่วนอื่นหรือในกรณีที่มีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ และปรากฏว่าภาระจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการเพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์แปลงแยกใดก็ดี ให้บันทึกข้อตกลงของคู่กรณีไว้เป็นหลักฐานให้ชัดเจนว่าคู่กรณีตกลงกันอย่างไร แล้วจึงจดทะเบียนในประเภท " แก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอม " ไว้ในแปลงภารยทรัพย์ แต่ถ้าแปลงสามยทรัพย์ได้จดทะเบียนรับประโยชน์ไว้ด้วยก็ให้จดทะเบียนการแก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอมในแปลงสามยทรัพย์ด้วย ๘.
ภาระจำยอม เป็นทรัพยสิทธิ ประเภทหนึ่ง ที่ตัดทอนกรรมสิทธิ์ ในอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่น อันทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องยอมรับภาระบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนอำนาจกรรมสิทธิ์ เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ในทางกฎหมายแล้ว อสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จากภาระจำยอมเรียกว่า " สามยทรัพย์ " ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในบังคับภาระจำยอมเรียกว่า " ภารยทรัพย์ " ตัวอย่างภาระจำยอมเช่น ยอมให้มีทางเดิน หรือ ทางน้ำ ยอมให้ชายคา หรือ หน้าต่างบุคคลอื่น ล้ำเข้ามาในที่ดินของตน ยอมที่จะไม่ปลูกสร้างอาคาร ปิดบังแสงสว่าง ทางลม แก่ที่ดินข้างเคียง สิทธิ และ หน้าที่ของ เจ้าของภารยทรัพย์มีดังนี้คือ 1. ต้องไม่ประกอบการใด ๆ เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมนั้นลดลงไป 2. เจ้าของสามยทรัพย์ ไม่มีสิทธิเปลี่ยนแปลงใน ภารยทรัพย์ หรือ ในสามยทรัพย์ อันเป็นการเพิ่มภาระแก่ ภารยทรัพย์ 3. เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่าย เพื่อรักษาและ ใช้ภาระจำยอม และ ต้องให้ภารยทรัพย์เสียหายน้อยที่สุด 4. ถ้าความต้องการของเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป การเปลี่ยนแปลงนั้นย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ ที่จะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้น แก่ภารยทรัพย์ 5.
เป็นทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่เจ้าของยังคงมีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองอยู่ เพียงแต่ยอมให้ผู้อื่นเข้ามามีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกที่มีอยู่บนดินหรือใต้ดินเท่านั้น เจ้าของที่ดินมิได้โอนที่ดินให้แก่ผู้ทรงสิทธิด้วย แม้ที่ดินนั้นจะอยู่ในข้อกำหนดห้ามโอนตามนัยมาตรา ๓๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรือเป็นที่ดินว่างๆ ไม่มีโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินในขณะทำให้เกิดสิทธิ ที่จะจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้ได้ คำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้อง 1. คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๔๙/๒๕๓๖ การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่บริบูรณ์ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้โจทก์เพื่อให้เป็นทรัพยสิทธิที่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรกไม่ได้ 2. คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๕๖๐/๒๕๓๗ ข้อตกลงระหว่างนาย ก กับจำเลยที่นาย ข ซึ่งซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลยอมให้จำเลยมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ยซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินนั้นมาแต่เดิม เป็นการทำให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยโดยทางนิติกรรมตาม ป.
การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินที่ได้กำหนดไว้ในสัญญาว่า ยอมให้ผู้ถือสิทธิเหนือพื้นดินใช้ที่ดินสร้างถนนได้ตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไปจนกว่าผู้ถือสิทธิเหนื้อพื้นดิน จะหมดความจำเป็นในการใช้ทางหลวงสายนี้ ในกรณีนี้ถือว่าเป็นการทำให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินโดยไม่มีกำหนดเวลา เพราะหากำหนดการสิ้นสุดแห่งสัญญาที่แน่นอนไม่ได้ ซึ่งตามมาตรา ๑๔๑๓ แห่ง ป. คู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเสียในเวลาใดก็ได้ สำหรับเรื่องนี้เป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับหลัง และเป็นเงื่อนไขที่ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน นิติกรรมจะสิ้นผลก็ต่อเมื่อเงื่อนไขได้เกิดขึ้น คือหมดความจำเป็นที่จะใช้เป็นทางหลวงแล้ว จึงจดทะเบียนให้เป็นไปตามความประสงค์ของคู่กรณีได้ ประเภทการจดทะเบียนนั้น เมื่อการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินบางส่วนไม่เต็มทั้งแปลงก็ควรจดในประเภท "แบ่งก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน" และในรูปแผนที่ต่อท้ายก็ควรลงเครื่องหมายที่ดินและข้อความรายละเอียดตามสมควรแล้วให้คู่สัญญาลงนามรับรองความถูกต้องไว้ด้วย ส่วนในสัญญาแบ่งก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินให้อนุโลมใช้แบบ ท. ด. ๕๙ แต่ให้เพิ่มเติม ตัดทอนข้อความเกี่ยวกับการแบ่งก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินและข้อความอื่นๆ ให้ถูกต้องตรงกับข้อเท็จจริง และให้ถือสัญญาให้สิทธิเหนือพื้นดินที่คู่สัญญานำมาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาแบ่งก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินดังกล่าวด้วย 3.
ส. ๓ ก็ตาม ๓) โดยผลของกฎหมายกำหนดให้เป็นสิทธิภาระจำยอม เช่น ผู้ที่ปลูกบ้านรุกล้ำไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ย่อมได้ภาระจำยอมในส่วนที่ปลูกรุกล้ำ หลักกฎหมายเรื่องภาระจำยอม ๑. เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ (ที่ดินที่ตกอยู่ในภาระจำยอม) หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ ปพพ. ม. ๑๓๘๘ ๒. ถึงแม้ความต้องการของเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไปอย่างไรก็ตาม เจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิใดๆที่จะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ ปพพ. ๑๓๘๙ ๓. เจ้าของภารยทรัพย์ต้องไม่ประกอบการใดๆเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมนั้นลดลงไปหรือเสื่อมความสะดวก ปพพ. ๑๓๙๐ ๔. เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเอง และจะต้องให้ภารยทรัพย์เสียหายน้อยที่สุด ปพพ. ๑๓๙๑ วรรคหนึ่ง ๕. ถ้าภาระจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งส่วนใดแห่งภารยทรัพย์ เจ้าของทรัพย์นั้นอาจเรียกให้ย้ายไปยังส่วนอื่นก็ได้ แต่ต้องแสดงเหตุผลให้เห็นได้ว่าการย้ายนั้นเป็นประโยชน์แก่เจ้าของทรัพย์นั้นอย่างไรและต้องรับผิดชอบออกค่าใช้จ่ายเอง แต่ต้องไม่ทำให้ความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดน้อยลง ปพพ.
๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฏ) อากรแสตมป์ การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินโดยมีค่าตอบแทน พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจำนวนค่าตอบแทน ตามประมวลรัษฎากร ตามลักษณะตราสาร ๒๘. (ข) ใบรับแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ (ตามหนังสือกรมสรรพากรด่วนมาก ที่ กค ๐๘๑๑/๐๙๘๘๔ ลงวันที่ ๒๙ มิถุนายน ๒๕๔๑ ซึ่งกรมที่ดินได้แจ้งให้ทราบและถือปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๔๔๑๗ ลงวันที่ ๑๑ กันยายน ๒๕๔๑) ที่มา: กรมที่ดิน 8 ทรัพยสิทธิ ในที่ดิน ที่ประชาชนควรทราบ สนใจข้อมูลข่าวสารเด่นๆ คอนเทนท์ร้อน ที่เรานำมาเสิร์ฟให้คุณผู้อ่านในทุกๆวันจาก Dotproperty คลิ๊ก
โดยนิติกรรม 2. โดยอายุความ 3. โดยผลแห่งกฎหมายกำหนด ภาระจำยอมโดยนิติกรรมจะทำได้โดยการตกลงกัน ระหว่างเจ้าของที่ดินแปลงที่จะจดเป็นภาระจำยอม และแปลงที่จะได้ประโยชน์จากภาระจำยอม โดยต้องจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ส่วนภาระจำยอมที่เกิดจากอายุความ เกิดโดยที่ดินแปลงหนึ่งได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินอีกแปลงหนึ่ง โดยสงบเปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของสิทธินั้น ติดต่อกันเป็นระยะเวลาเกิน 10 ปี จนได้ภาระจำยอมโดยอายุความ ภาระจำยอมโดยผลแห่งกฎหมายกำหนด บัญญัติไว้ในมาตรา 1312 ให้ผู้ปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริตมีสิทธิจดทะเบียนภาระจำยอมเหนือที่ดินที่รุกล้ำนั้น การสิ้นไปแห่งภาระจำยอม 1. ถ้าภารยทรัพย์ หรือสามยทรัพย์ สลายไปทั้งหมดเท่ากับภาระจำยอมจะสิ้นไปโดยอัตโนมัติ 2. เมื่อภารยทรัพย์ หรือสามยทรัพย์ ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน เจ้าของสามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมได้ 3. ภาระจำยอมไม่ได้ใช้ 10 ปี ติดต่อกัน ภาระจำยอมย่อมหมดสิ้นไป 4. ภาระจำยอมหมดประโยชน์ แก่สามยทรัพย์ 5. เมื่อภาระจำยอมนั้น ยังเป็นประโยชน์ให้แก่สามยทรัพย์นั้นน้อยมาก เจ้าของภารยทรัพย์ขอให้พ้นจากภาระจำยอมทั้งหมด หรือแต่บางส่วนก็ได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน Cr.
เจ้าของภารยทรัพย์อาจจะขอย้ายไปส่วนอื่น ก็ได้ แต่การย้ายนั้น ต้องไม่ ทำให้ความสะดวกแห่งสามยทรัพย์ลดน้อยลงไป 6. ถ้ามีการแบ่งภารยทรัพย์ ภาระจำยอมก็คงมีอยู่ทุกส่วน ที่แยกออกไป แต่ถ้าส่วนใดไม่ใช้ หรือ ใช้ไม่ได้ เจ้าของส่วนอาจเรียกหรือ ขอให้พ้นจากภาระจำยอมได้ 7.